Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Jest to jeden z najważniejszych aktów prawnych jaki reguluje prawne aspekty nieruchomości, obrotu nimi oraz pozwala na ustalanie stanu prawnego nieruchomości. Poza elementami dotyczącymi ksiąg wieczystych ustawa ta reguluje także informacje na temat hipoteki jako jednej z najważniejszych konstrukcji prawnych jakie są ujawnione w księgach prawnych. Hipoteka posiada własny wydzielony dział księgi wieczystej (dział czwarty – IV) gdzie znajdują się wszystkie informacje pozwalające na dalsze ustalenie stanu prawnego nieruchomości oraz kształt zabezpieczenia hipotecznego. 

W dzisiejszym wpisie skoncentrujemy się na artykułach od 1 do 10. Wprowadzają one podstawowe gwarancje oraz cele jakie mają spełniać księgi wieczyste oraz regulują podstawowe zasady funkcjonowania ksiąg wieczystych oraz rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Skontaktuj się z naszym wirtualnym biurem, abyśmy mogli przedstawić Ci naszą ofertę i porozmawiać o Twoich potrzebach!

Księgi wieczyste

Podstawową funkcją ksiąg wieczystych jest możliwość ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Księgi wieczyste zakłada się i prowadzi dla nieruchomości. Mogą one także być prowadzone dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Całość tych przepisów znajduje się w art. 1 ustawy definiując przez to jej główne założenia oraz podstawowe przeznaczenia ksiąg wieczystych. Pozostałe funkcje ksiąg wieczystych są ich funkcjami pobocznymi.

Jawność ksiąg wieczystych

Art. 2 wprowadza jawność formalną i materialną ksiąg wieczystych. Formalna jawność ksiąg wieczystych wyraża się w jej publicznym dostępie. Księgi wieczyste są zorganizowane w sposób umożliwiający pozyskanie informacji na temat wybranych nieruchomości każdemu. Materialna jawność ksiąg wieczystych oznacza, że nie można się zasłaniać nieznajomością wpisów lub wniosków ujawnionych księdze wieczystej. Jest to jedna z podstawowych cech ksiąg wieczystych dających gwarancje prawne, które zmierzają do ustanowienia wspólnego pola do działań prawnych w oparciu o stan prawny ujawniony w księgach wieczystych.

Wraz z księgami wieczystymi istnieje zestaw domniemań, z których dwa podstawowe są ukazane w art. 3 ustawy. Domniema się, że księga wieczysta posiada wpisy, które są zgodne z rzeczywistym stanem prawnym. Jest to bardzo ważne domniemanie ponieważ gwarantuje ono, że treści ujawnione w księdze wieczystej nawet jeśli nie odpowiadają rzeczywistemu stanowi prawnemu chronią osoby podejmujące działania w oparciu o nie.

Jeżeli księga wieczysta np. określa jako właściciela nieruchomości osobę X i ktoś dokona z tą osoba czynności prawnej to jego umowa podlega ochronie prawnej jako osobie działającej w oparciu o informacje zawarte w księdze wieczystej i dobrą wiarę. Nie znaczy to że tak zawarta umowa będzie ważna, ale to że system prawny będzie takiej osobie oferował ochronę.

Równocześnie ustawa wprowadza pierwszą hierarchię domniemań. Zgodnie z art. 4 domniemania wynikające z wpisu są ważniejsze od domniemań wynikających z posiadania. Kształtuje to bardziej abstrakcyjną konstrukcję, która określa, że domniemania wynikające z prawa (wpis do księgi wieczystej) mają pierwszeństwo przed domniemaniami wynikającymi z stanu faktycznego (posiadanie).

Potrzebujesz przestrzeni biurowej by móc realizować swoje zadania i rozwijać działalność? Zapoznaj się z naszą ofertą coworkingu!

Wirtualne biuro Kraków

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

Absolutnym potwierdzeniem prymatu stanu prawnego wynikającego z ksiąg wieczystych w stosunku do stanu faktycznego (np. posiadanie) oraz inne elementy mające wpływ na stan prawny nieruchomości, ale nie ujawnionych w księdze wieczystej jest art. 5. Jest to artykuł definiujący rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Określa on, że w razie niezgodności ze stanem prawnym nieruchomości wynikającym z księgi wieczystej, a rzeczywistym, który wynika z księgi wieczystej, stanów faktycznych oraz pozostałych faktów wpływających na stan prawny poza księgą wieczystą (umowy etc.) wszelkie spory rozstrzygane są na korzyść tego, który dokonał czynności prawnej z osobą uprawnioną według księgi wieczystej. Ma to miejsce w przypadku kiedy dana osoba nabyła własność lub inne prawo rzeczowe.

Od zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych jest wyłączona w wypadku kiedy:

• czynność prawna była rozporządzeniem nieodpłatnym,
• nabywca działał w złej wierze, (uwaga – zbywający ma prawo działać w złej wierze i nie będzie miało to wpływu na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych). Ustawa określa także, kim jest osoba działająca w złej wierze – ten kto wiedział, że treść KW jest niezgodna z stanem prawnym lub mógł się o tym z łatwością dowiedzieć,
• ustawa określa także czas do którego osoba podlega ochronie przepisów o rękojmi, z racji tego, że czynności prawne dotyczące nieruchomości nie dzieją się we wszystkich przypadkach z dnia na dzień ustawa określa, że w dobrej wierze pozostaje się do dnia złożenia wniosku o wpis, jeśli jednak, aby rozporządzenia doszło do skutku potrzebna jest dokonanie wpisu to pozostaje się w dobrej wierze do dnia wpisu,

Wyłączenie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:

• prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy,
• prawu dożywocia,
• służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej,
• służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia,
• służebnościom przesyłu,

Kolejnym przypadkiem wyłączającym rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych jest wpis do księgi wieczystej informującym o potencjalnej niezgodności rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości a tym ujawnionym w księdze wieczystej. Dotyczy tego wzmianka o:

• skardze na orzeczenie referendarza sądowego,
• o apelacji,
• o kasacji,
• oraz ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego rzeczywistego i tego wynikającego z księgi wieczystej,

Dodatkowo ustawodawca przewiduje stosowanie przepisów art. 5-8 czyli ogólnego przepisu o rękojmi (art. 5), ochrony nieodpłatnej i czynności w złej wierze (art. 6), katalog czynności nieujawnionych w poprzednich przepisach (art. 7) oraz wpis w księdze o ostrzeżeniu (art. 8) do innych rozporządzeń dokonanych na podstawie ksiąg wieczystych oraz w przypadku spełniania świadczeń na rzecz osoby uprawnionej według księgi wieczystej.

Niezgodność księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym – żądanie usunięcia niezgodności.

Z racji ważkości przepisów na temat ksiąg wieczystych oraz ich publicznym znaczeniu ustawodawca przewiduje także możliwość żądania usunięcia niezgodności. Ma to miejsce w przypadku kiedy osoba według której w przeciwieństwie do rzeczywistego stanu prawnego stan prawny ujawniony w księdze wieczystej i wynikające z niego prawa są błędne, nie ma ich wcale lub określają nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia.

Ustanowienie ksiąg wieczystych, ich charakteru prawnego oraz rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Pierwsze dziesięć przepisów definiuje de facto zrąb całej ustawy i podstawowe cele jakie mają spełniać księgi wieczyste. Tak jak to zostało określone są one prowadzone dla nieruchomości (i spółdzielczych praw własności lokalu)i w celu zapewnienia rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych która jest podstawą bezpieczeństwa obrotu i czynności prawnych dokonywanych w stosunku do nieruchomości.

Ustawodawca zdecydowanie najwięcej miejsca poświęca przepisom chroniącym rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Jeśli przeanalizujecie całą ustawę łatwo wyodrębnić jej charakter materialny i celowy. Materialny charakter ustawy definiuje aspekt techniczny ksiąg wieczystych, ich treść organizację dostępu do nich oraz wynikające z nich prawa. Natomiast aspekt celowy jest zabezpieczeniem obrotu prawnego poprzez nadanie silnych gwarancji rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych oraz wynikających z niej gwarancji dla czynności prawnych dokonywanych w stosunku do nieruchomości lub na podstawie ksiąg wieczystych.